192/553/21 Постанова ОП КЦС ВС від 2 червня 2025 року Захист переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2025 року

м. Київ

справа № 192/553/21

провадження № 61-16526сво23

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),

суддів: Грушицького А. І., Гулька Б. І., Крата В. І., Луспеника Д. Д., Синельникова Є. В., Фаловської І. М.,

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «АУРІС-АВТО»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», подану адвокатом Дударенко Анастасією Дмитрівною, на постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року у складі колегії суддів: Гапонова А. В., Новікової Г. В., Никифоряка Л. П.,

1. Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

У квітні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , Солонянської селищної ради про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що ТОВ «Ауріс-Авто» є орендарем земельної ділянки площею 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, на підставі договору оренди від 21 квітня 2010 року та додаткової угоди до нього від 13 липня 2015 року. Орендодавцем за договором оренди є ОСОБА_3 .

За час оренди ТОВ «Ауріс-Авто» належним чином виконувало умови зазначеного договору, сплачувало орендну плату, але в 2017 році орендодавець ОСОБА_3 почала ухилятись від контактів із ним.

05 жовтня 2020 року ТОВ «Ауріс-Авто» стало відомо про відчуження ОСОБА_3 земельної ділянки за договором купівлі-продажу від 26 червня 2017 року на користь ОСОБА_1 .

Зазначав, що, оскільки станом на момент розгляду справи договір оренди, укладений 21 квітня 2010 року, є чинним, не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався, тому ОСОБА_3 , відчуживши земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання орендарю, порушила законні права ТОВ «Ауріс-Авто», як належного орендаря за договором.

ТОВ «Ауріс-Авто» завчасно внесло на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн у рахунок компенсації відповідачу вартості земельної ділянки, яку він сплатив за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 .

З урахуванням заяви про зміну предмета позову, позивач просив суд:

перевести з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченому 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за № 1281, щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;

визнати право власності ТОВ «Ауріс-Авто» на вказану земельну ділянку.

Ухвалою від 01 лютого 2023 року Солонянський районний суд Дніпропетровської області замінив відповідача Солонянську селищну раду на належного відповідача ОСОБА_2 .

Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції

Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року позов задоволено.

Переведено з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченому 26 червня 2017 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за №1281, щодо земельної ділянки площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, який укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Визнано право власності ТОВ «Ауріс-Авто» на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Переведено ОСОБА_1 грошові кошти, внесені ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області згідно платіжного доручення від 26 січня 2023 року № 49, в сумі 34 800,00 грн, в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007.

Суд першої інстанції вважав належним способом захисту переважного права ТОВ «Ауріс-Авто» (орендар) на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки) переведення на орендаря прав та обов`язків покупця відповідної речі.

При задоволенні позову, суд першої інстанції, врахувавши правові висновки Верховного Суду у постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18), виходив із того, що наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) відчужив майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Суд урахував також, що позивач зарахував на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн - суму вартості земельної ділянки, яка була сплачена ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 за оспорюваним договором; установив, що ОСОБА_3 перед укладанням договору купівлі-продажу не повідомляла про намір продати земельну ділянку позивачу; ОСОБА_3 під час укладання спірного договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 порушила переважне право позивача на купівлю земельної ділянки; ОСОБА_3 отримувала орендну плату за договором оренди, при цьому будь-яких відомостей, що вона висловлювала претензії в частині неналежного виконання договору оренди з боку орендаря, сторони суду не надали.

Виходячи з того, що ТОВ «Ауріс-Авто» набуло права покупця за спірним договором купівлі-продажу, суд визнав за ним право власності на земельну ділянку, яка була предметом договору купівлі-продажу.

Враховуючи положення пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, суд дійшов висновку, що позивач не пропустив позовну давність для звернення з цим позовом.

Додатковим рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 21 серпня 2023 року в задоволенні клопотання ТОВ «Ауріс-Авто» про розподіл судових витрат та ухвалення додаткового рішення відмовлено.

23 серпня 2023 року Солонянський районний суд Дніпропетровської області постановив окрему ухвалу, у зв`язку з виявленими під час вирішення спору порушень законодавства, які мають ознаки кримінальних правопорушень та дисциплінарного порушення адвоката.

Короткий зміст оскарженої постанови апеляційного суду

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року за наслідками розгляду апеляційних скарг ОСОБА_1 та ОСОБА_2 рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року скасовано.

Позовні вимоги ТОВ «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця та визнання права власності на земельну ділянку залишено без задоволення.

Апеляційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» на додаткове рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 21 серпня 2023 року залишено без задоволення.

Апеляційну скаргу адвоката Дударенко А. Д. на окрему ухвалу Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 23 серпня 2023 року залишено без задоволення.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ТОВ «Ауріс-Авто» не є співвласником спірної земельної ділянки, тобто не має переважного права купівлі у праві спільної часткової власності (статті 361, 362 ЦК України), та переважне право не визначено у договорі оренди землі. Суд зазначив, що на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_3 була вільною у виборі контрагента та не мала зобов`язань перед ТОВ «Ауріс-Авто» щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу Закону, ні в силу договору оренди.

Аргументи учасників справи

Узагальнені доводи вимог касаційної скарги

У листопаді 2023 року ТОВ «Ауріс-Авто» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову апеляційного суду, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Підставою касаційного оскарження заявник вказує те, що апеляційний суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19, у Рішенні Конституційного Суду України від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009; не врахував положення постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року; не навів висновку Верховного Суду, яким підкріплює свою правову позицію; не навів аргументації та мотивів відмови позивачеві у задоволенні позовних вимог та скасування рішення суду першої інстанції, і як наслідок, прийняв постанову з порушенням матеріального права. Фактично в оскаржуваній постанові суд апеляційної інстанції проігнорував переважне право орендаря земельної ділянки на її придбання у разі продажу орендодавцем, а також вже сформовану практику Верховного Суду.

Касаційна скарга аргументована тим, шо відповідно до відповіді відділу у Солонянському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22 червня 2021 року № 86/115-21 земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та перебуває в оренді ТОВ «Ауріс-Авто», не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис № 11916372, що свідчить про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 1225081500:01;081:0007 знаходиться в оренді у ТОВ «Ауріс-Авто» на підставі договору оренди землі від 21 квітня 2010 року. ОСОБА_1 був обізнаний про наявність права оренди ТОВ «Ауріс-Авто» на придбану ним земельну ділянку, тому був обізнаний і про наявність переважного права у позивача на її придбання у власність.

Позивач надав належні докази щодо регулярного, постійного та безумовного виконання своїх обов`язків орендаря за укладеним договором оренди за період із часу укладення цього договору й до дати відчуження ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 спірної земельної ділянки на підставі укладеного між ними договору купівлі-продажу від 26 червня 2017 року № 1281.

Зміст касаційної скарги свідчить про те, що постанова апеляційного суду оскаржуються лише в частині вимог по суті спору, в іншій частині, що стосується перегляду додаткового рішення та окремої ухвали місцевого суду, не оскаржується, тому в касаційному порядку не переглядається (частина перша статті 400 ЦПК України).

Доводи інших учасників справи

У січні 2024 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто», в якому просить касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» задовольнити частково. Постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року змінити в частині правового обґрунтування відмови у задоволенні позову; в іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Зазначає, що він не є спадкоємцем після смерті своєї матері за законом і не може відповідати за її зобов`язаннями у цій справі. Апеляційний суд неправильно з`ясував обставини, що мають значення для справи, та ухвалив рішення до нього, як до особи, яка не може бути у цій справі відповідачем. Належним відповідачем у цій справі є орган місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини.

Крім того, первісними обставинами позову були порушення відповідачами статей 215, 216 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» з предметом позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу. В подальшому позивач неодноразово змінював підстави та предмет позову і в кінцевому варіанті уточнених позовних вимог позивач на обґрунтування правових підстав позову посилався вже на статтю 362 ЦК України, тому вказані вимоги повинні розглядатися у іншому позовному провадженні.

Підставою відмови у задоволенні позовних вимог мають бути також порушення судом першої інстанції правил частини другої статті 1281 ЦК України. З моменту обізнаності позивача про відкриття спадщини до пред`явлення відповідної вимоги до нього пройшло 2 роки 1 місяць та 14 днів.

У січні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду відповідь на відзив ОСОБА_2 .

Зазначає, що позовні вимоги безпосередньо впливають на права та обов`язки ОСОБА_1 та ТОВ «Ауріс-Авто», натомість права та обов`язки продавця за договором купівлі-продажу не є предметом цього позову. Тому позивач не пред`являє жодних вимог до ОСОБА_2 , як кредитор до правонаступника боржника, оскільки ОСОБА_3 не була боржником позивача, а суть спору полягає в переведенні прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, в якому ОСОБА_3 була продавцем.

У січні 2024 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто», в якому просить постанову апеляційного суду залишити без змін.

Зазначає, що наведені позивачем постанови Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19, не є релевантними, вказані судові рішення прийняті за інших обставин справи.

В касаційній скарзі зазначено, що 05 жовтня 2020 року позивачу стало відомо про відчуження спірної земельної ділянки, що не відповідає дійсності. Зокрема і ОСОБА_3 , і він повідомляли товариство про продаж земельної ділянки.

Докази належного виконання умов договору позивач не надав. Із 2018 року й до 2023 року (станом на час розгляду справи) позивач користується земельною ділянкою на власний розсуд, а не відповідно до договору оренди.

Крім того, суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, не врахував підпункт б) пункту 15 розділу X Перехідні положення ЗК України щодо заборони до 01 січня 2024 року купівлі-продажу або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб певних категорій земельних ділянок.

У січні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду відповідь на відзив ОСОБА_1 , у якому зазначає, що доводи про невиконання позивачем обов`язків орендаря в період із 2018 року до 2023 року не є предметом розгляду цього спору.

Земельна ділянка перебуває в оренді ТОВ «Ауріс-Авто», не відноситься до земель пайового фонду. ТОВ «Ауріс-Авто» має право набути у власність спірну земельну ділянку з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що підтверджується інформацією, викладеною в листі Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 27 жовтня 2021 року. Чинним законодавством України не передбачено заборону набуття у власність юридичними особами - резидентами земельних ділянок із цільовим призначенням - для ведення особистого селянського господарства, отриманими громадянами в порядку безоплатної приватизації. Разом із тим, спірна земельна ділянка не підпадає під дію мораторію на відчуження, оскільки вона була надана ОСОБА_3 унаслідок приватизації, а тому ТОВ «Ауріс-Авто» мало право на її придбання.

У червні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду заяву, в якій просило врахувати правову позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20, при прийнятті рішення у справі, що переглядається.

У червні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 подав до Верховного Суду заяву про застосування позовної давності, в якій зазначає, що позивачу було відомо про смерть ОСОБА_3 у січні 2019 року, коли Державна податкова служба закрила облікову картку померлої при подачі ними звіту форми 1 ДФ, бо неможливо було зарахувати ПДФО за оренду земельної ділянки за 2018 рік. Позовна заява подана лише 27 квітня 2021 року, заяву про поновлення строку позовної давності товариство не подавало.

У червні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду заперечення на заяву про застосування позовної давності, вказавши, що підстав для застосування таких строків немає, у зв`язку з неподанням такої заяви до суду першої інстанції.

У липні 2024 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_4 подав до Верховного Суду пояснення до відзиву на касаційну скаргу та заяви про застосування позовної давності. Зазначає, що на час розгляду в апеляційній інстанції цієї справи він не знав про той факт, що довірителі та представники товариства здійснювали доступ до інформації щодо земельної ділянки кадастровий номер 1225081500:01:081:0007 та інших спірних земельних ділянок.

У жовтні 2024 року представник ТОВ «Ауріс-Авто» - адвокат Дударенко А. Д. подала письмові пояснення та просила надати висновок про обґрунтованість правових позицій щодо застосування частини четвертої статті 362 ЦПК України та частини другої статті 777 ЦК України, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладених в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22).

У жовтні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Бут Н. В. подала заяву, в якій посилалась на пропуск позивачем позовної давності при зверненні з цим позовом. У грудні 2024 року ТОВ «Ауріс-Авто» подало заперечення проти відступу від висновків Верховного Суду.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року відкрито касаційне провадження та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

В ухвалі зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20, від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17, від 25 лютого 2020 року у справі № 920/503/19).

15 січня 2024 року справа № 192/553/21 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 серпня 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 вересня 2024 року справу передано на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 03 жовтня 2024 року справу № 192/553/21 прийнято до провадження та призначено до розгляду Верховним Судом у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

У справі, яка переглядається, суди встановили, що згідно договору оренди землі від 21 квітня 2010 року ОСОБА_3 передала ТОВ «Ауріс-Авто» в оренду земельну ділянку, площею 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, строком на 5 календарних років.

Відповідно до умов зазначеного договору оренди землі перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Додатковою угодою від 13 липня 2015 року № 1/15 до договору оренди від 21 квітня 2010 року, укладеною між ОСОБА_3 та ТОВ «Ауріс-Авто», внесено зміни до пункту 8 договору оренди землі, строк дії договору продовжено на 10 років.

26 червня 2017 року ОСОБА_3 відчужила на користь ОСОБА_1 , на підставі укладеного між ними договору купівлі-продажу, земельну ділянку площею 1,0 га, в тому числі рілля - 1,0 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0007, що знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за 34 800,00 грн. Указана сума передана покупцем продавцю під час укладення договору.

Перед укладанням цього договору купівлі-продажу землі ОСОБА_3 не повідомляла позивача про намір продати земельну ділянку.

Відповідно до видаткових касових ордерів від 13 жовтня 2010 року, 13 вересня 2011 року, 12 червня 2012 року, 13 червня 2012 року, 05 вересня 2013 року, 30 жовтня 2014 року, 07 листопада 2015 року, 17 серпня 2016 року, 26 серпня 2016 року, 05 грудня 2017 року ОСОБА_3 отримувала орендну плату за договором оренди, при цьому, будь-яких відомостей, що вона висловлювала претензії в частині неналежного виконання договору оренди з боку орендаря, матеріали справи не містять.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла.

Згідно з Інформаційною довідкою зі Спадкового реєстру відомості про відкриття спадкової справи після смерті ОСОБА_3 у реєстрі відсутні.

Згідно запису акта про народження від 22 лютого 1975 року № 7 ОСОБА_2 є сином ОСОБА_3 .

Відповідно до погосподарської книги № 4 за 2016 - 2020 роки у будинку АДРЕСА_1 разом із ОСОБА_3 до дня смерті був зареєстрований та проживав її син ОСОБА_2 .

Оскільки ОСОБА_2 є таким, що відповідно до частини третьої статті 1268 ЦК України прийняв спадщину після смерті ОСОБА_3 , Солонянський районний суд Дніпропетровської області ухвалою від 01 лютого 2023 року залучив ОСОБА_2 до участі в справі як належного відповідача.

Також установлено, що згідно платіжного доручення від 26 січня 2023 року № 49 ТОВ «Ауріс-Авто» зарахувало на депозитний рахунок суду 34 800,00 грн - суму вартості земельної ділянки, яка була сплачена ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 за оспорюваним договором купівлі-продажу земельної ділянки.

2.Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частиною другою статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати, передає справу на розгляд об`єднаної палати, якщо ця колегія або палата вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об`єднаної палати.

Ухвала суду касаційної інстанції про передачу справи на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду мотивована тим, що у частині другій статті 777 ЦК не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20 (провадження № 61-18593св21), на яку є посилання в касаційній скарзі, вказано, що скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з підстав нікчемності укладеного правочину, суд апеляційної інстанції правильно виходив з того, що належним способом захисту переважного права ТОВ «Ауріс-Авто» (орендар) на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки), є переведення на орендаря прав та обов`язків покупця відповідної речі, а не визнання договору купівлі-продажу недійсним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20)). Однак, відмовляючи у задоволенні позову у частині переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця речі, суд апеляційної інстанції не дав належної оцінки наявним у справі доказам.

Разом із тим, ТОВ «Ауріс-Авто» подало до Верховного Суду заяву, в якій просило врахувати правову позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладену в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) у подібних правовідносинах, в якій Верховний Суд залишив без змін постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 березня 2023 року в частині задоволених позовних вимог про:

переведення з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» прав та обов`язків покупця у договорі купівлі-продажу, укладеному між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 ;

визнання права власності ТОВ «Ауріс-Авто» на відповідну земельну ділянку;

переведення ОСОБА_1 грошових коштів, внесених ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок суду, в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку.

Крім того, постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22) в аналогічній справі, Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду, справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

У наведеній справі ТОВ «Ауріс-Авто» просило:

визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений ОСОБА_6 і ОСОБА_1 26 червня 2027 року, предметом якого є спірна земельна ділянка;

перевести на ТОВ «Ауріс-Авто» права та обов`язки покупця за вказаним договором купівлі-продажу;

припинити право власності ОСОБА_1 на спірну земельну ділянку;

визнати недійсним та скасувати запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Апеляційний суд дійшов висновку про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту прав та інтересів як сторони договору оренди.

Верховний Суд указав на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20 (провадження № 61-18593св21) про те, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Одночасно Верховний Суд зазначив, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку, що заявником обрано неналежний спосіб захисту, та скасував повністю постанову апеляційного суду і справу направив на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Передаючи справу на розгляд Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважала, що є підстави для відступу від висновків щодо застосування частини четвертої статті 362 ЦК України та частини другої статті 777 ЦК України, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, викладених в постанові від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22).

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду заслухав суддю-доповідача, перевірив наведені у касаційній скарзі доводи, за результатами чого робить висновок про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги, з таких мотивів.

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до частин першої - другої статті 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки) орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (частина четверта статті 362 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробив такі висновки:

«чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.[…] Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Зважаючи на те, що ТОВ «Аеротех ЛТД» належно виконувало свої обов`язки за договором найму, на виконання приписів частини четвертої статті 362 ЦК України внесло на депозитний рахунок Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська вартість спірного нерухомого майна у визначеному в договорі купівлі-продажу розмірі 149 840,00 грн, а також те, що ТОВ «Віндзор» не повідомило ТОВ «Аеротех ЛТД» та ТОВ «Камелот і Ко» про свій намір продати нерухоме майно та про умови його продажу, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про порушення ТОВ «Віндзор» положень статті 362, частини другої статті 777 ЦК України, що призвело до порушення переважного права ТОВ «Аеротех ЛТД» на придбання спірного нерухомого майна, а тому обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про переведення на ТОВ «Аеротех ЛТД» прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу від 30 січня 2017 року, укладеного між ТОВ «Віндзор та ОСОБА_3».

За обставин указаної справи між власником нерухомого майна та третьою особою укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна з розстроченням платежу. При задоволенні позову про переведення на орендаря прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, в рахунок оплати вартості зазначеного нерухомого майна, стягнуто з позивача на користь власника нерухомого майна (продавця) кошти, що внесені позивачем на депозитний рахунок суду.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробила такі висновки:

«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.

42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.

43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України, частина п`ята статті 7 Закону України «Про акціонерні товариства», частина п`ята статті 20 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» тощо). Такий позов найкраще відповідає змісту порушеного переважного права, способу (характеру) його порушення, наслідкам, які спричинило порушення, а також найпростішим шляхом забезпечує відновлення та реалізацію відповідного переважного права.

49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.

50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

78. Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

84. Натомість відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди частини спірного павільйону, укладений позивачкою та відповідачем, також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності».

Слід зауважити, що усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2019 року в справі № 490/7071/16-ц (провадження № 61-25815св18), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01 червня 2021 року в справі № 916/2197/20, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2023 року в справі № 910/1549/22, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02 травня 2024 року в справі № 927/150/23).

Касаційний суд уже звертав увагу, що переважне право є організаційним, відносним та вторинним. Переважне право у співвласника на купівлю частки є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права на частку в праві спільної часткової власності внаслідок створення можливості для укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право учасника спільної власності не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки завдяки укладенню договору купівлі продажу частки або в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. У свою чергу, конструкція переважного права дозволяє організувати відносини учасників спільної часткової власності, створивши передумови для суб`єкта переважного права укласти договір купівлі-продажу частки. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Тобто в будь-якому разі чітко визначеними є суб`єкти правовідносин спільної власності. Однак його характеристика як відносного не позбавляє переважного права співвласника й певних абсолютних властивостей, які полягають в абсолютності захисту переважного права. Під абсолютністю захисту розуміється можливість носія переважного права пред`явити позов про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу частки до будь-якої іншої особи - не учасника спільної власності. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах спільної власності, завдяки чому особа має статус учасника спільної часткової власності. Тобто переважне право є вторинним до права учасника на частку. За умови припинення права на частку або правовідносин спільної часткової власності припиняється й переважне право (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 травня 2019 року у справі № 362/3810/16-ц (провадження № 61-816св19)).

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду враховує, що переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.

Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зауважує, що у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

Зважаючи на те, що ТОВ «Ауріс-Авто» належно виконувало свої обов`язки за договором найму, на виконання приписів частини четвертої статті 362 ЦК України внесло на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області вартість спірного нерухомого майна у визначеному в договорі купівлі-продажу розмірі 34 800,00 грн, а також те, що власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про порушення ОСОБА_3 положень статті 362, частини другої статті 777 ЦК України, що, у свою чергу, призвело до порушення переважного права ТОВ «Ауріс-Авто» на придбання спірної земельної ділянки, а тому задовольнив позовні вимоги про переведення на ТОВ «Ауріс-Авто» прав і обов`язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 26 червня 2017 року № 1281, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Висновок суду першої інстанції також узгоджується з висновком, викладеним у постанові Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16, щодо наявності у орендаря, відповідно до частини другої статті 777, частини першої статті 362 ЦК України, переважного права перед іншими особами на придбання орендованого майна.

При задоволенні позову суд першої інстанції правильно виходив, зокрема із того, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.

Враховуючи, що ТОВ «Ауріс-Авто» не було стороною правочину, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , установивши, що про відчуження ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 земельної ділянки за цим правочином позивач дізнався лише 05 жовтня 2020 року, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 05 жовтня 2020 року, та з огляду на положення пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, яким визначено, що під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину. суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «Ауріс-Авто» звернулось із цим позовом в межах позовної давності.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у позові, апеляційний суд, виходив із відсутності правових підстав для задоволення позовних вимог про переведення з ОСОБА_1 на ТОВ «Ауріс-Авто» прав та обов`язкіів покупця у договорі купівлі-продажу, посвідченому 26 червня 2017 року, та визнання права власності ТОВ «Ауріс-Авто» на спірну земельну ділянку, зазначивши, зокрема, що позивач не є співвласником спірної земельної ділянки, тобто не має переважного права купівлі у праві спільної часткової власності (статті 361, 362 ЦК України).

Також апеляційний суд зазначив, що на момент укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки ОСОБА_3 була вільною у виборі контрагента та не мала зобов`язань перед ТОВ «Ауріс-Авто» щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу Закону, ні в силу договору оренди.

Внаслідок неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, апеляційний суд помилково скасував рішення суду першої інстанції в цій частині, яке відповідає вимогам закону.

Водночас, незважаючи на правильність висновків щодо належного способу захисту переважного права позивача на придбання орендованого ним майна, суд першої інстанції не звернув увагу на таке.

Так, ТОВ «Ауріс-Авто», прагнучи захистити своє переважне право на спірну земельну ділянку, звернулось до суду з двома вимогами: про переведення прав та обов`язків покупця та про визнання права власності на майно. Таким позовним вимогами відповідають два різні способи захисту: зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) та визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 цього Кодексу).

Спірні правовідносини у цій справі стосуються застосування приписів частини другої статті 777 ЦК України, частини першої статті (Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу) щодо переважного права наймача на придбання орендованого ним майна у разі його продажу.

Пред`являючи позовну вимогу про визнання права власності, позивач не захищає право власності, яке в нього вже виникло з відповідної підстави, а просить визнати за собою право власності, яке бажає набути.

Проте відповідно до частини п`ятої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Однак цивільне законодавство не передбачає права орендаря звернутись до суду за визнанням права власності, яке він бажає набути в порядку захисту переважного права на придбання предмета оренди згідно із частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України. Договір оренди спірної земельної ділянки також не закріплює права орендаря звернутись до суду з позовом про визнання права власності.

Такий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20).

Отже, позовні вимоги про визнання права власності на орендовану земельну ділянку задоволенню не підлягають.

З урахуванням наведеного, висновок суду апеляційної інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовної вимоги про визнання права власності є обґрунтованим, проте суд виходив з інших мотивів, аніж викладені в цій постанові. Тому постанову апеляційного суду в цій частині належить змінити в частині мотивів такої відмови.

За таких обставин Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов`язків покупця скасувати та залишити в силі в цій частині рішення суду першої інстанції; постанову апеляційного суду в частині вимог про визнання права власності на орендоване майно змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Щодо наявності підстав для відступу від правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, від 22 травня 2024 року у справі № 192/1873/20 (провадження № 61-13861св23) та Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2024 року у справі № 192/1877/20 (провадження № 61-5003св22)

Передаючи справу на розгляд об`єднаної палати, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважала, що є підстави для відступу від зазначених правових висновків з огляду на те, що для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу. Такий спосіб захисту може бути застосований лише за договором купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, в яких зобов`язання, які виникли на підставі договору купівлі-продажу, не припинилися належним виконанням або з інших підстав.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що застосування такого спосіб захисту, як переведення прав та обов`язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами частини другої статті 777 ЦК України та статті 9 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу) і не відповідає правовим висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) та Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-107цс16, тому підстав для відступу від правових висновків, наведених у зазначених постановах, не вбачає.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно з частинами першою та четвертою статті 412 ЦПК України суд змінює рішення, якщо воно переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанова суду апеляційної інстанції в частині вимог про переведення прав та обов`язків покупця - скасуванню з залишенням в цій частині в силі рішення суду першої інстанції; постанова апеляційного суду в частині вимог про визнання права власності підлягає зміні з викладенням її мотивувальної частині в цій частині в редакції цієї постанови.

Щодо судових витрат

Згідно із частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України). Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача (пункт 1 частини першої вказаної статті).

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційна скарга ТОВ «Ауріс-Авто» підлягає частковому задоволенню, сплачений за її подання судовий збір у розмірі 4 540,00 грн підлягає стягненню з ОСОБА_1 та ОСОБА_7 по 2 270,00 грн із кожного, на користь ТОВ «Ауріс-Авто».

Висновки щодо застосування норми права

У постанові палати, об`єднаної палати, Великої Палати Верховного Суду має міститися висновок про те, як саме повинна застосовуватися норма права, із застосуванням якої не погодилася колегія суддів, палата, об`єднана палата, що передала справу на розгляд палати, об`єднаної палати, Великої Палати (частина друга статті 416 ЦПК України).

На підставі викладеного, частини другої статті 416 ЦПК України, Об`єднана палата Касаційного цивільного суду висловлює такі висновки про застосування норм права.

У частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України). При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.

Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

Якщо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу не може бути застосоване, наймач (орендар) може вимагати відшкодування збитків від особи (осіб), яка (які) порушила його переважне право на купівлю речі, яка передана в найм. При цьому інші способи захисту (зокрема, визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.

Керуючись статтями 400, 403, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто», подану адвокатом Дударенко Анастасією Дмитрівною, задовольнити частково.

Постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року в частині вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про

переведення прав та обов`язків покупця скасувати та в цій частині залишити в силі рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 27 червня 2023 року.

Постанову Дніпровського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року в частині вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання права власності на земельну ділянку змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги, у розмірі 2 270,00 грн із кожного.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту проголошення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська Судді:А. І. Грушицький Б. І. Гулько В. І. Крат Д. Д. Луспеник Є. В. Синельников І. М. Фаловська